Ипотечные жилищные кредиты.
Ипотечный жилищный кредит — это целевой потребительский кредит, предоставленный физическому лицу банком на срок от трех лет под залог кредитуемого жилого помещения, которое в данном случае выступает в качестве обеспечения обязательства заемщика по погашению кредита. При этом в процесс ипотечного жилищного (на его различных этапах, см. далее) обычно вовлекаются и другие юридические лица.
Характерными особенностями ипотечного жилищного кредита являются:
• более продолжительный (в общем случае) период кредитования (на практике — до 25-30 лет);
• более значительный (в среднем) размер кредитных средств, что обусловлено стоимостью кредитуемого товара — жилого помещения;
• предоставление кредитных средств под залог кредитуемого жилого помещения либо иное соответствующее обеспечение.
Организация ипотечного жилищного кредитования включает несколько этапов, основное содержание которых мы и рассмотрим далее.
Этап 1. Предварительная квалификация (одобрение) потенциального заемщика.
Заемщик, обратившись в банк за ипотечным жилищным кредитом, должен получить всю необходимую информацию о потенциальном кредиторе и условиях кредитования, а также о своих правах и об обязанностях при заключении сделки но приобретению жилья (в общем случае — отдельной квартиры в многоквартирном жилом доме). Кредитор, в свою очередь, оценивает возможности потенциального заемщика по возвращению ипотечного жилищного кредита и с этой целью также получает — непосредственно от заемщика и другими законными способами (например, обратившись в Национальное бюро кредитных историй) — и изучает соответствующую информацию.
Этап 2. Андеррайтинг заемщика.
На этапе андеррайтинга кредитор принимает решение о предоставлении (отказе в предоставлении) ипотечного жилищного кредита. Одновременно им определяются «рамочные» условия кредитного договора — в частности, максимальный размер кредита, срок, на который кредит может быть предоставлен, значение процентной ставки и др.
Решение принимается на основе углубленного анализа документированной информации о потенциальном заемщике. Примерный перечень документов, используемых банками при проведении процедуры андеррайтинга:
1. Копия паспорта (все страницы, включая пустые).
2. Копия трудовой книжки (все страницы), заверенная надлежащим образом, либо копии трудовых договоров (договоров-подрядов).
3. Справка о доходах по форме 2-НДФЛ, заверенная надлежащим образом, либо справка о доходах по форме банка или предприятия за последние 6-12 месяцев.
4. Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН)).
5 Копия свидетельства о государственном пенсионном страховании.
6 Документы, подтверждающие сведения о состоянии здоровья потенциального заемщика: справки из психоневрологического и наркологического диспансера по месту постоянного жительства.
7. Документы, характеризующие недвижимое и дорогостоящее имущество, находящееся в распоряжении потенциального заемщика.
8 Документы, характеризующие находящиеся в распоряжении потенциального заемщика иные (дополнительные) источники доходов.
9. Документы, характеризующие участие потенциального заемщика в юридическом лице, либо документы, характеризующие заемщика — предпринимателя без образования юридического лица.
10. Документы, подтверждающие исполнение потенциальным заемщиком обязательств по ранее предоставленным кредитам (в том числе неипотечным).
11. Документы, подтверждающие расходы потенциального заемщика.
12. В необходимых случаях — разрешительные документы на совершение сделки (заключение договора), например согласие супруга (супруги) потенциального заемщика.
Отметим, что наибольшее значение для принятия положительного решения о предоставлении ипотечного жилищного кредита обычно имеют:
• законность, достаточность и стабильность дохода потенциального заемщика;
• наличие у потенциального заемщика собственных средств для внесения первоначального взноса;
• ликвидность предмета ипотеки, определяемая потребительской привлекательностью кредитуемого жилого помещения, его качественными характеристиками.
В случае принятия положительного решения банк формулирует основные условия кредитного договора и знакомит с ними, заемщика. При согласии заемщика с предлагаемыми условиями кредитор приступает к подбору подходящего жилого помещения.
Этап 3. Подбор жилого помещения (например, квартиры), соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора.
Как было только что отмечено, заемщик вправе подобрать себе жилое помещение как до обращения в банк, так и после этого, т. е. действуя или самостоятельно, или при участии банка. Соответственно дальнейшее развитие ситуации может происходить но двум основным вариантам:
а) продавец жилья и потенциальный заемщик заключают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, включающий, среди прочего, условие о преимущественном праве покупки данного жилья потенциальным заемщиком но согласованной сторонами цене и в обусловленный сторонами срок. В этом случае банк оценивает жилое помещение с точки зрения обеспечения возвратности кредита, после чего производит расчет сто размера исходя при этом из доходов заемщика, размера вносимого им стартового взноса, а также общей стоимости кредитуемого жилого помещения;
б) потенциальный заемщик, исходя из максимально возможного размера кредита, рассчитанного и сообщенного ему банком, подбирает подходящее по стоимости жилое помещение и заключает с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что банк будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего для обеспечения кредита.
Этап 4. Оценка жилого помещения — предмета жилищной ипотеки с целью определения его ликвидности (реальной рыночной стоимости).
После подбора жилого помещения для покупки в кредит оценщик осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилого помещения. Затем банк соотносит оценочную стоимость указанного помещения с предполагаемым размером ипотечного жилищного кредита. Если оценочная стоимость отвечает ожиданиям банка, то последний дает согласие на заключение с заемщиком договора купли-продажи (с одновременным заключением кредитного договора). В противном случае банк вправе порекомендовать заемщику продолжить поиск более подходящего (с точки зрения условий предоставления кредита) жилого помещения.
Этап 5. Заключение договора купли-продажи жилого помещения и ипотечного кредитного договора.
В случае положительного решения банк заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик — вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, предназначенные для оплаты первоначального взноса на приобретение жилого помещения. При этом обеспечение ипотечного жилищного кредита может быть оформлено:
• договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки и государственной регистрацией возникающей (в силу договора) ипотеки;
• трехсторонним (так называемым смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данного жилого помещения в пользу кредитора;
• договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств.
Отметим также, что в договор жилищной ипотеки помимо рассмотренных ранее условий обычно включаются положения, определяющие:
• порядок пользования заложенным жилым помещением;
• требования по обеспечению сохранности предмета жилищной ипотеки;
• требования по страхованию предмета жилищной ипотеки;
• основания обращения взыскания на предмет жилищной ипотеки.
Таким образом, кредитуемое жилое помещение служит в качестве обеспечения кредита. Однако нахождение в залоге не является препятствием для владения заемщиком жилым помещением, приобретенным на кредитные средства.
Более того, но согласованию с банком заемщик может — на определенных договором условиях — пользоваться этим помещением в качестве жилья до полного погашения кредита (с временной регистрацией поданному адресу). Со своей стороны банк вправе, соглашаясь на предоставление заемщику возможности пользования жилым помещением (вселения в него), предварительно заручиться нотариально заверенным согласием заемщика (и, если требуется, совершеннолетних членов его семьи) на выселение из переданного в залог жилого помещения — в случае обращения на него взыскания (за ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по погашению кредита).
В период действия кредитного договора находящееся в залоге жилое помещение по согласованию с банком может использоваться не только заемщиком и членами его семьи, но и, к примеру, нанимателями (для проживания). Переустройство заложенного жилого помещения до погашения ипотечного жилищного кредита не допускается.
Этап 6. Проведение расчетов с продавцом жилого помещения. При проведении расчетов заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя для этого:
• собственные средства, предназначенные для внесения первоначального взноса;
• средства кредита, предназначенные для внесения остальной части стоимости жилого помещения.
Как правило, полномочный представитель банка непосредственно участвует в процессе расчетов (перечисляя кредитуемые средства продавцу жилого помещения) и, кроме того, контролирует указанный процесс.
Этап 7. Страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.
Этап 8. Обслуживание банком ипотечного жилищного кредита в связи с поэтапным выполнением заемщиком принятых на себя обязательств.
Заемщик приступает к выполнению обязательств по погашению ипотечного жилищного кредита в соответствии со сроками, пред усмотренными графиком платежей, обычно прилагаемым к кредитному договору. Банк, со своей стороны, производит обслуживание жилищного ипотечного кредита и в этой связи принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, а также осуществляет иные необходимые действия по обслуживанию выданного кредита.
В случае выполнения обязательств по кредитному договору ипотечный жилищный кредит считается погашенным, а ипотека прекращается. О прекращении ипотеки в отношении жилого помещения делается соответствующая запись в государственном реестре прав на недвижимое имущество.
В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке банк обращает взыскание на заложенное жилое помещение в судебном или внесудебном порядке. Жилое помещение реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т. д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки.